گیلان امروز- با اینکه دولت یازدهم تلاش کرد رقم وام مسکن را تا هشت برابر بالا ببرد و نرخ سود آن را برای اولین بار تک رقمی کند، استقبال از تسهیلات مسکن یکم چندان بالا نیست.

به گزارش ایسنا، از زمانی که شورای پول و اعتبار در خردادماه ۱۳۹۴ تصمیم گرفت رقم وام از محل صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) را به سقف ۱۶۰ میلیون تومان افزایش دهد تا پایان اردیبهشت ماه ۱۳۹۶ تنها هشت هزارو ۳۷۵ فقره تسهیلات پرداخت شده که تعداد چندان بالایی نیست و نشان می‌دهد موانعی همچون پایین بودن مدت زمان بازپرداخت، اقساط ماهیانه حدود ۲ میلیون تومان و بالا بودن قیمت مسکن بر سر راه متقاضیان خرید مسکن ایجاد مشکل می‌کند.

از سوی دیگر ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد. تعداد خانه‌های خالی تا قبل از سال ۱۳۸۵ حدود ۶۵۰ هزار واحد بوده که در بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ به ۱.۷ میلیون و سپس به ۲.۶ میلیون واحد رسیده است. این آمار بجز ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی است که حداکثر ۶ ماه از سال مورد استقبال قرار می گیرد.

اکنون با احتساب خانه‌های خالی، تعداد خانوار و تعداد واحدهای مسکونی هر دو را مساوی و به حدود ۲۳.۵ میلیون واحد رسانده، اما به گفته عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی، این تساوی به معنای تعادل در بخش مسکن نیست چرا که اولا ۶۵۰ هزار ازدواج سالانه، هر سال چند صد هزار تقاضای خانه‌اولی‌ها را به بازار روانه می‌کند و ثانیا تعداد بدمسکن‌ها که در بافت‌های فرسوده، سکونت گاه‌های غیررسمی و روستاها زندگی می‌کنند ایجاب می‌کند که برای جمعیت ۱۹ میلیونی این بافت‌ها (حداقل ۵ میلیون واحد مسکونی) فکر جدی شود و هزینه‌های نسبتا سنگینی صرف اصلاح و نوسازی این بافت‌ها ‌شود.

این سرمایه گذاری البته یک حسن دارد که می تواند بازار مسکن را که ظرفیت بالایی برای ایجاد اشتغال دارد از رکود درآورد. اما تولیدکنندگان مسکن با فشارهایی همچون نبود مشتری، نرخ رشد منفی ۱۷ درصد، افزایش مالیات و عدم دسترسی به منابع پیش فروش به دلیل اصلاحات قانونی در دو سال اخیر مواجهند که تولید مسکن جدید را غیراقتصادی می کند. به همین دلیل گفته می شود در شرایطی که کشور به سالیانه حدود یک میلیون مسکن نیاز دارد بین سالهای ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶ تولید سالیانه بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد بوده و این نگرانی را ایجاد می کند که در آینده با فشار تقاضا مواجه شویم.

در شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۵ نسبت به شش ماهه ابتدای ۱۳۹۴ خرید و فروش واحد مسکونی در کل کشور ۳۱ درصد کاهش را نشان می دهد. معاملات زمین یا ساختمان کلنگی نیز با افت ۵۲ درصدی مواجه بوده است. این افت شدید در حالی اتفاق افتاده که قیمت زمین سه درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش داشته است.

با اینکه برخی افراد انتظار دارند سیستم بانکی خود را با شرایط بازار مسکن تطبیق دهد، به نظر می رسد بانکها که روز به روز با محدودیت منابع مواجه می‌شوند و حتی کارشان به تعطیلی کشیده می شود توان کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت را ندارند. بنابراین ظاهرا نمی‌توان در آینده نزدیک از نظام بانکی انتظار ایجاد رونق داشت و تنها باید بر روی قدرت خرید مردم حساب کرد. البته قدرت خرید طرف تقاضا با توجه به شیب نزولی قیمت مسکن نسبت به تورم در حال افزایش است و این امیدواری را ایجاد کرده که در شش ماهه دوم سال جاری شاهد رونق غیرتورمی بخش مسکن از طریق تولید بخش خصوصی و تقاضای بدون تسهیلات باشیم.

افزایش ۶.۴ درصدی تعداد معاملات اردیبهشت شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل حکایت از تحرک نسبی در این بازار دارد و به نظر می رسد شرایط برای رونق غیرتورمی این بخش مهیا شده است و به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک در نیمه دوم سال جاری احتمالا قیمت مسکن ۱۰ تا ۱۲ درصد افزایش را تجربه خواهد کرد که جهشی و سونامی گونه نیست.

بهترین راه برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد

با توجه به گزارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، اجرایی کردن طرح مسکن اجتماعی، تکمیل پروژه‌های مسکن مهر و توسعه‌ای کردن بانک مسکن برای اجرای سیاست‌های توسعه‌ای بخش مسکن، بهترین راهکار برای تامین مسکن قشر کم درآمد در کشور به شمار می‌روند.

به گزارش خبرآنلاین، طرح مسکن اجتماعی چندی پیش به تصویب هیات وزیران رسید و سالانه تامین مسکن ۱۰۰ هزار خانوار کم درآمد در قالب روش‌های متنوعی همچون پرداخت تسهیلات ارزان قیمت ساخت و خرید مسکن، پرداخت کمک بلاعوض خرید مسکن مهر، پرداخت بخشی از اجاره بها و ودیعه مسکن خانوارهای مستاجر و کم درآمد در دستور کار قرار گرفت.

براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی، این طرح که تامین مسکن خانوارهای کم درآمد را هدف قرار داده است، با استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی و با کمک‌های مالی دولت اجرایی شده و جهت اجرایی شدن این مصوبه ضروری است اعتبارات لازم از محل بودجه عمومی تخصیص یابد.

این گزارش در حوزه مسکن مهر نشان می‌دهد که ساخت بخش قابل توجهی از واحدهای مسکن مهر به اتمام رسیده و بخش باقی مانده نیز با افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر به ۴۰۰ میلیون ریال بر اساس مصوبه مورخ ۹۵.۱۰.۱۴ شورای پول و اعتبار به اتمام خواهد رسید ولی تعداد زیادی از پروژه‌های مسکن مهر جهت سکونت پذیر شدن، به تامین خدمات زیربنائی و روبنایی نیاز دارند.

در این گزارش تاکید شده است که منابع مالی لازم جهت تامین این خدمات، باید توسط دولت و شرکت‌های خدمات رسان تامین شود.

طبق مطالعات انجام شده در حوزه سیاست‌های بخش توسعه‌ای مسکن ایجاد نهاد بانک توسعه‌ای به عنوان یک تجربه موفق جهانی، برای تامین مسکن کم درآمدها و البته اجرائی کردن سایر سیاست‌های دولت در بخش مسکن ضروری است چراکه گروه‌های كم‌ درآمد به‌طور عام نيازمند پشتيبانی برای دسترسی به وام ارزان و بلند مدت مسكن بوده و اكثريت ساكنان سكونت‌گاه‌های غير رسمی و بخشی از ساكنان بافت‌های نابه‌سامان به دليل نداشتن اسناد رسمی مالكيت زمين به‌طور خاص نيازمند پشتيبانی برای «بانك‌پذير شدن» هستند.

در کنار این ها، برای توسعه بلندمدت بخش مسکن راهکارهای دیگری در دستورکار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است که سرعت بخشیدن به اجرای آنها قطعا نیازمند به همکاری مجموعه دولت است.

با توجه به اطلاعات به دست آمده افزایش سرمایه بانک مسکن جهت افزایش قدرت وام دهی بانک مسکن، استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات جهت جذب منابع خرد خانوار در بخش مسکن، توسعه سامانه‌های اطلاعاتی برای ایجاد افزایش شفافیت و رقابت در بخش مسکن و همچنین استفاده از آنها برای کنترل سوداگری با استفاده از ابزارهای مالیاتی، اتخاذ سیاست‌هایی جهت کاهش وابستگی اداره شهرها به تراکم فروشی، ایجاد درآمد پایدار برای مدیریت شهری کشور و افزایش نظارت بر شهرداری‌ها جهت افزایش انضباط مالی و ساماندهی مشاورین املاک جهت کاهش اثرات منفی این صنف و افزایش کارآمدی آنها در بازار مسکن از اصلی‌ترین راهکارهای بلندمدت در این بخش به شمار می‌روند.

گفتنی است تاکنون چهار صندوق با ظرفیت ۵۹۵ واحد مسکونی و ۴ واحد درمانی در این حوزه راه‌اندازی شده و دستورالعمل راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات توسط سازمان بورس و اوراق بهادار نیز در حال تدوین است.

همچنین در حال حاضر سامانه اطلاعات بازار املاک در برخی از شهرهای کشور راه‌اندازی شده و بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، اقدامات لازم جهت راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور در حال انجام است.

البته بخش قابل توجهی از راهکارها با هدف توسعه بلندمدت بخش مسکن در دست اقدام است و نمی‌توان از این راهکارها در کوتاه مدت انتظار ایجاد رونق در بخش مسکن را داشت، بنابراین در شرایط فعلی جهت ایجاد رونق در بخش مسکن باید اقدامات اجرایی همچون اجرای طرح مسکن اجتماعی، تکمیل پروژه‌های مسکن مهر، پرداخت تسهیلات ارزان قیمت جهت بازسازی بافت فرسوده شهری و تقویت صندوق پس انداز مسکن یکم، هرچه سریعتر انجام شود.

در ادامه این گزارش ايجاد نسل نوين شهرهای جديد نیز به عنوان یکی دیگر از راهکارها و برنامه‌های ایجاد رونق و توسعه بخش مسکن اعلام و تاکید شده است که تنوع بخشی به گونه‌های شهرهای جدید بر اساس استعدادهای منطقه‌ای، محلی و پایه ‌های اقتصادی متنوع به ویژه بهره‌گیری از ظرفیت‌های گردشگری مناطق شمال و پیرامون کلان شهرها، فراهم کردن زمینه اعمال قدرت نظام مدیریت سرزمین برای تحقق سیاست‌های کلان نظام در کشور ، استفاده از مشارکت و سرمایه بخش خصوصی در احداث و توسعه شهرک و شهر جدید، به کارگیری روش‌های نوین تأمین منابع مالی در احداث و توسعه شهرهای جدید، شناسایی، بومی‌سازی و اجرای روش‌ها، الگوها و فناوری نوین معماری و شهرسازی در شهرهای جدید، توجه به ديدگاه شهروندان، نخبگان، مسئولان و ساير كنشگران موثر در ايجاد و توسعه شهرهای جديد و اولویت جمعیت و جوامع بومی از منافع توسعه و ایجاد شهر جدید و توجه به الزامات اجتماعی و فرهنگی در برنامه ریزی، احداث و مدیریت شهرهای جدید از روش‌های اصلی برای تحقق این هدف به شمار خواهند رفت.