بخش اقتصاد- صفر شدن رشد بخش ساختمان طی ۹ ماهه امسال در شرایطی رقم خورد که سال گذشته این بخش ۳.۶ درصد رشد کرده بود.

آنطور که فعالان صنعت ساختمان در نظرسنجی شامخ اعلام کرده‌اند موجودی مواد اولیه، استخدام نیروی انسانی، فروش کالا‌ها و خدمات و میزان سفارشات جدید مشتریان در بهمن امسال نسبت به ماه قبل کاهش داشته و در سوی مقابل قیمت مواد اولیه افزایشی بوده است. این گزارش از ادامه فاز رکودی در بازار مسکن حکایت دارد.

به گزارش ایسنا، دو نمایشگر از شرایط ساخت و ساز مسکن در ماه جاری نشان‌دهنده رکود صنعت ساختمان است. گزارش بهمن ماه شامخ بخش ساختمان در کنار آمار مرکز آمار از کاهش تولید مسکن، توقف اجرای پروژه‌های جدید و نبود چشم‌انداز واضح از میزان ساخت و ساز در آینده حکایت دارد.

این در حالی است که به طور معمول بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال به دلیل رشد معاملات با افزایش تقاضا برای واحد‌های نوساز مواجه می‌شود.

آنطور که اتاق تعاون ایران گزارش داده شاخص مدیران خرید (شامخ) که بر اساس نظرسنجی از فعالان ساختمان در گروه‌های ساخت بنا، مهندس عمران و فعالیت‌های ساخت و ساز تخصصی ساختمان در بهمن ۱۴۰۳ عدد شامخ کل در بهمن ماه پس از حذف اثر فصلی (۴۴.۹۷) در مقایسه با دی ماه (۴۶.۸۵)، با کاهش نسبی همراه بوده است.

کاهش مولفه‌های “موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده” و “میزان استخدام و بکارگیری نیروی انسانی ” پس از حذف اثر فصلی، متاثر از تشدید روند افزایشی مولفه ” قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز” طی سه دوره اخیر بوده است.

کاهش مولفه ”میزان فروش کالا‌ها و خدمات” در پی کاهش “میزان سفارشات جدید مشتریان” پس از حذف اثر فصلی، از دیگر نتایج افزایش مولفه ” قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز” است.

مولفه ”انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده” پس از حذف اثر فصلی، با رقم (۴۶.۹۳) بیانگر پیش‌بینی فعالان صنعت ساختمان مبنی بر تداوم وضعیت رکود این صنعت در ماه پایانی سال است. نگرانی‌های ناشی از افزایش چشمگیر نرخ ارز و شرایط ناپایدار اقتصادی موجب تردید و سردرگمی کارفرمایان و فعالین صنعت ساختمان برای ادامه فعالیت‌ها است. درصورت اختلال در روند وصول مطالبات شرکت‌های ساختمانی در قرارداد‌های دولتی، احتمال تشدید تعدیل نیرو در ماه‌های آتی نیز وجود دارد.

شاخص مدیران خرید (PMI) یکی از مهم‌ترین شاخص‌های اقتصادی در کشور‌های توسعه‌یافته است که بر اساس داده‌های پانلی از حدود ۴۰۰ شرکت در تمام فعالیت‌های بخش خصوصی تهیه می‌شود.

سؤالات پرسشنامه شاخص PMI به نحوی طراحی شده است که اطلاعاتی در خصوص تولیدات صنعتی (میزان تولید، سفارشات جدید داخلی و خارجی، نیروی کار استخدامی و ...)، خدمات (کسب‌وکار‌های جدید، کسب‌وکار‌های صادراتی جدید، هزینه‌ها و ...)، عمده‌فروشی (میزان تولید، سفارشات جدید داخلی و خارجی، قیمت فروش و ...) و ساخت‌وساز (کل فعالیت‌ها، ساخت‌وساز مسکونی و تجاری، سفارشات جدید و ...) ارائه می‌دهد؛ ازاین‌رو شرکت‌های مدیریت دارایی از طریق دنبال کردن شاخص‌های ملی و بخشی در زمینه‌های رشد، بهره‌وری، روند‌های قیمت و حاشیه سود می‌توانند از اطلاعات این شاخص در استراتژی‌ها و مدل‌های تخصیص دارایی و همچنین در تحلیل عملکرد پرتفوی خود استفاده کنند.

در جریان استخراج شامخ، اگر عدد شاخص بیش از ۵۰ واحد باشد، نشان می‌دهد که اقتصاد در حال‌توسعه است درحالی‌که هر رقمی زیر ۵۰ واحد، از قرار داشتن اقتصاد در شرف انقباض و رکود حکایت دارد.

از سوی دیگر چند روز قبل گزارش مرکز آمار از تولید ناخالص داخلی در ۹ ماهه سال ۱۴۰۳ نشان داد رشد بخش مسکن به صفر رسیده است.

در ۹ ماهه سال ۱۴۰۳، رشته فعالیت‌های گروه کشاورزی رشد ۳.۳ درصد، گروه صنایع و معادن ۳.۶ درصد (شامل: استخراج نفت خام و گازطبیعی ۶.۱، سایر معادن ۰.۹، صنعت ۱.۴، توزیع گاز طبیعی ۵.۷، تأمین آب و برق ۲.۵ و ساختمان صفر درصد) و گروه خدمات ۲.۳ درصد نسبت به نه ماهه سال ۱۴۰۲، رشد داشته است. به طور کلی نیز رشد محصول ناخالص داخلی با نفت ۳.۱ درصد و بدون نفت ۲.۲ درصد اعلام شد.

صفر شدن رشد بخش ساختمان طی ۹ ماهه امسال در شرایطی رقم خورد که سال گذشته این بخش ۳.۶ درصد رشد کرده بود. البته رونق نسبی سال گذشته از ساخت و ساز دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن نشأت گرفته بود. البته بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از ۲.۶ میلیون واحدی که طی بازه زمانی ۱۴۰۱ تا پایان ۱۴۰۲ برای ساخت آن برنامه‌ریزی شده از مرحله تامین زمین فراتر نرفته و تنها ۶۳۹ هزار واحد به اتمام رسیده است.

تابلوی دیگری که وضعیت رکودی بازار مسکن در بخش تقاضا را به تصویر می‌کشد کاهش محسوس تعداد معاملات است. اگرچه از مرداد امسال به بعد گزارشی از وضعیت بازار مسکن ارائه نشده، اما آمار تعداد معاملات در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ از رکود سنگین بازار مسکن حکایت دارد.

مرداد ۱۴۰۳ داد تعداد معاملات مسکن در تهران ۳۶۶۵ فقره بود که اگرچه در مقاسیه با سال گذشته ۲۶ درصد رشد داشت، اما در دو سال گذشته میزان معاملات به حدود یک پنجم وضعیت معمول رسیده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد کاهش محسوس تعداد معاملات و نبود تقاضای موثر در بازار مسکن به رکود ساخت و ساز انجامیده و بخش خصوصی برای اجرای پروژه‌های جدید با احتیاط عمل می‌کند.

البته طبق آمار بهار امسال تعداد ۳۶ هزار و ۶۶۸ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور صادر شده که نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۲۴ درصد افزایش داشته است.

در شهر تهران نیز در بهار سال ۱۴۰۳ تعداد ۱۲ هزار و ۳۱۱ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران پیش‌بینی شده که نسبت به فصل گذشته ۲۰.۷ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۲۸.۴ درصد افزایش داشته است. متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان ۷.۵ واحد بوده است.

فعالان صنعت ساختمان علت رشد آمار ساخت و ساز در بهار را پروانه‌های صادر شده برای ساخت و ساز دولتی در بخش نهضت ملی مسکن می‌دانند. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد به دلیل کمبود منابع مالی، عمده این واحد‌ها از مرحله صدور پروانه یا فونداسیون فراتر نرفته است.

بر اساس آماری که وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم ارایه داد از ۲.۶ میلیون واحد مسکونی که به مرحله ساخت رسیده طی سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ تنها ۶۳۹ هزار واحد در بخش‌های واگذاری زمین ۹۹ ساله، جوانی جمعیت، ایثارگران، زمین روستایی، مسکن حمایتی، نیرو‌های مسلح، بافت فرسوده، خودمالکی شهری، مسکن روستایی و مسکن مهر به اتمام رسیده است.

در واقع وزارت راه و شهرسازی دولت قبل، آمار خودمالکی یعنی ساخت و ساز بخش خصوصی را نیز در گزارش خود لحاظ کرده است. بر این اساس می‌توان گفت در دو سال اخیر، سالیانه حدود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید شده است؛ در حالی که مطابق قانون جهش تولید مسکن و شعار دولت قبل باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث می‌شد.

پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده

برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند به دلایلی همچون رکود معاملات، کاهش بازده سرمایه و اثرپذیری منفی بازار مسکن از متغیرهای سیاسی، سال ۱۴۰۴ برای بازار ملک نمی‌تواند با رونق همراه باشد و دست کم در نیمه اول سال آینده انتظار رشد قابل توجه خرید و فروش‌ها و تورم سنگین این حوزه دور از ذهن است.

بازار مسکن سال ۱۴۰۳ را با رکود غیرتورمی پشت سر گذاشت. از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ به بعد معاملات ملک به میزان قابل توجهی کاهش یافت و رشدهای سنگین قیمت نیز تقریبا متوقف شد. نرخ افزایش قیمت مسکن در تهران بر اساس آخرین آمار حدود ۱۷ درصد بود و در مواردی به دلیل فروش‌های فوری ناشی از نیاز سازندگان و مالکان به نقدینگی شاهد کاهش قیمت مسکن نسبت به سال قبل بودیم.

از سوی دیگر قیمت تمام شده ساخت مسکن به دلیل تورم مصالح ساختمانی افزایش پیدا کرد. معمولا نرخ تورم مصالح از تورم نقطه به نقطه تبعیت می‌کند. بر اساس آمار مرکز آمار ایران تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در پاییز امسال حدود ۳۲ درصد بود که البته پس از نوسانات افزایشی اخیر قیمت ارز و اثر آن بر تورم عمومی قیمت مصالح ساختمانی در زمستان نسبت به پاییز افزایش یافته است.

سال گذشته قیمت تمام شده ساخت برای واحدهای معمولی طرح نهضت ملی مسکن بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان در هر متر مربع برآورد می‌شد. در حال حاضر به گفته برخی انبوه‌سازان این عدد به ۲۰ میلیون تومان رسیده است. اما رشد قیمت ساخت تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن نداشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون می‌توان با مبالغی به مراتب پایین‌تر از نرخ ساخت، در بازار مسکن واحد آماده خریداری کرد.

عمده کارشناسان معتقدند در سال ۱۴۰۴ وضعیت فعلی بازار مسکن یعنی ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار، رکود معاملات و رشد قیمت ساخت ادامه می‌یابد؛ شرایطی که در تولید مسکن اثر منفی ایجاد می‌کند. با وجود آنکه این وضعیت در سطوحی می‌تواند به خانه‌دار شدن برخی اقشار بینجامد، به جهت انباشت تقاضا در دهک‌های پایین، فشرده شدن قیمت، کاهش تولید مسکن و موکول شدن تورم به آینده برای این بازار ایده‌آل نیست.

کیانوش گودرزی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک - در تحلیل آینده بازار ملک به ایسنا گفت: تورم در سه سال گذشته بالای ۴۵ درصد بود و حتی میانگین تورم در سال ۱۴۰۲ به ۵۲ درصد رسید اما امسال مسکن تقریبا ۲۰ درصد رشد قیمت داشت؛ زیرا متقاضی واقعی توان خرید ندارد و به همین دلیل یک رکود کامل در اقتصاد مسکن حاکم شد. دهکهای ۶ تا ۱۰ که معمولا بیشترین تقاضا را در بازار مسکن دارند از خرید خانه ناامید شدند و به این زودی‌ها نمی‌توانند حضور پررنگی در این بازار داشته باشند. بنابراین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ نمی‌تواند رشد بالایی داشته باشد. برآورد من افزایشی به میزان نصف تورم عمومی است.

وی افزود: هرقدر تورم نهاده‌های مسکن که تشکیل‌دهنده ساختمان بالا برود در قیمت مسکن اثر می‌گذارد. ابتدای امسال قیمت ساخت، بدون لحاظ قیمت زمین بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان بود اما الان صحبت از ۲۰ میلیون تومان می‌شود. قیمت تمام شده بالا رفته اما برای خیلی از مردم که قدرت خرید ندارند مهم نیست که قیمت ساخت بالا برود. در واقع این اقشار تاثیری در بازار مسکن ندارند.

حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز تصریح کرد: رکود مسکن از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ آغاز شد و در سال ۱۴۰۳ هرچه جلوتر رفتیم مسکن بیشتر به رکود و کم‌رونقی فرو رفت. یکی از دلایل آن تغییر دولت و انتخابات ریاست جمهوری بود که وضعیت ثبات و انتظار را در شاخص‌های کلان اقتصادی و بازارها ایجاد کرد.

وی افزود: علت دیگر رکود اقتصاد و به تبع آن بازار ملک به تحریم‌های ظالمانه‌ای که دنیا به ما تحمیل کرده برمی‌گردد. از باب دیگر می‌توان به شرایط تورمی و کاهش ارزش پول ملی اشاره کرد. بیشتر از همه افزایش فشارهای سیاسی، تنش‌های منطقه‌ای و عدم حصول به یک توافق بین ایران و قدرت‌های بزرگ بر اقتصاد کشور اثر روانی منفی داشت. رییس‌جمهور فعلی آمریکا هم مثل دوره قبل نگاه خصمانه‌ای به ایران و حتی برخی کشورهای دیگر دارد. مجموع این شرایط باعث شد تا ما سال ۱۴۰۳ را با شرایط نه چندان مناسب اقتصادی سپری کنیم.

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: در ماههای پایانی همانند سالهای گذشته مقداری معاملات مسکن افزایش یافت. علت این است که برخی دستگاهها و شرکتها بودجه‌هایی در اختیار دارند که نمی‌خواهند ارزش آن با توجه به تورم سنتی اقتصاد ایران کاسته شود و خرید خود را به آن طرف سال منتقل کنند. بنابراین دارایی خود تبدیل به ملک می‌کنند. بعضی از سرمایه‌داران هم پولهای محدودی دارند و به دلیل غلبه بر انتظارات تورمی، قبل از عید اقدام به خرید آپارتمان و زمین می‌کنند. اما این معاملات نتوانسته بازار مسکن را به رونق برساند.

محتشم درباره چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده گفت: بورس و مسکن معمولا از تنش‌های سیاسی تاثیر منفی می‌گیرند و با کاهش سرمایه‌گذاری مواجه می‌شوند. مسکن به دلیل ماهیت نقدشوندگی پایین، جذابیت چندانی در این اوضاع ندارد. خیلی از افراد اقدام به فروش املاک می کنند تا بتوانند با انتقال آن به یک بخش دیگر ارزش پول خود را حفظ کنند. معتقدم تا توافق و تعاملی با دنیا انجام نشود این وضعیت ادامه خواهد داشت. بنابراین سال آینده افق روشنی را پیش روی بازار مسکن نمی‌بینم. دست کم در نیمه اول سال احتمال وضعیت رکودی، بیش از دیگر احتمالات است.